היטל השבחה הוא היטל כספי שמטילה הרשות המקומית על בעל נכס שערכו עלה כתוצאה מפעולה של הרשות אשר אפשרה את עליית הערך. לדוגמה, אישור תוכנית בניין עיר המאפשרת בנייה גבוהה יותר או שימושים נוספים בקרקע.
מטרת היטל ההשבחה היא לאפשר לרשויות ליהנות מחלק מהרווחים שנוצרו לבעלים כתוצאה מהחלטות הרשות. בכך הן יכולות לממן פיתוח תשתיות ושיפור שירותים לתושבים מבלי להעלות את המיסים.
באופן ספציפי, היטל השבחה בתמ”א 38 חל על עליית ערך נכס כתוצאה מאישור תוספת בנייה לפי תמ”א 38. שווי השבח נמדד לפי ההפרש שבין ערך הנכס לפני מימוש זכויות הבנייה לבין ערכו לאחר מימושן.
אופן חישוב היטל השבחה בתמ”א 38
1. מחשבים את שטח התוספת שניתן לבנות לפי התוכנית. למשל 100 מ”ר.
2. מחשבים את שווי הקרקע למ”ר לפני התוכנית ואחרי התוכנית. נניח שווי קודם היה 2,000 ש”ח למ”ר וערך אחרי 3,000 ש”ח למ”ר.
3. מכפילים את התוספת בשטח בהפרש הערכים ומתקבל היטל ההשבחה. דהיינו:
100 מ”ר X (3,000 ש”ח למ”ר – 2,000 ש”ח למ”ר) = 100,000 ש”ח.
באופן זה מחושב היטל השבחה בתמ”א 38 עבור תוספות הבנייה שניתנות במסגרת חיזוק המבנה. כאשר האחוז המדויק נקבע בהתאם למיקום של הנכס ברשות המקומית.
גורמים המשפיעים על גובה ההיטל בתמ”א 38
גורם מרכזי שמשפיע על גובה היטל ההשבחה בתמ”א 38 הוא אחוז תוספת הבנייה שאושרה בתמ”א. ככל שאושר אחוז בנייה גבוה יותר כך גדלה התועלת והפוטנציאל לבעלים ולכן גם גובה ההיטל עולה.
גורם נוסף הוא מיקום הנכס וערכי הקרקע הממוצעים בסביבה. ככלל, באזורים יוקרתיים ומבוקשים יותר כגון במרכזי הערים, שווי הקרקע למ”ר הוא גבוה יותר ולכן גם היטל השבחה יהיה גדול יותר.
בנוסף, מצב התכנון הקיים של הנכס משפיע – ככל שמדובר בנכס עם זכויות בנייה לא ממומשות או לא צפופות מספיק, ההשבחה שתיווצר מהתמ”א תהיה גדולה יותר ולכן גם ההיטל יותר גבוה..
פטורים והנחות בהיטל השבחה תמ”א 38
ישנם מצבים המאפשרים קבלת פטורים או הנחות בתשלום היטל השבחה תמ”א 38, למשל למגורים בפועל של בעלי הנכס או במקרה של נכס יחיד בבעלות.
1. פטור מלא מהיטל השבחה ניתן לדירה יחידה בבעלות המחזיק. כלומר, אם מדובר באדם פרטי שמחזיק דירה אחת, הוא יהיה פטור לחלוטין מהיטל ההשבחה על אותה דירה בתמ”א 38.
2. הנחה בשיעור 50% בהיטל ההשבחה ניתנת לבעלי דירה אחת נוספת. כלומר מי שמחזיק שתי דירות, ישלם רק מחצית מהיטל ההשבחה על הדירה השנייה.
3. פטור מלא למחזיקי דירות עד 100 מ”ר. כלומר דירות קטנות עד 100 מ”ר פטורות לחלוטין מהיטל השבחה בתמ”א 38.
4. הנחה של עד 25% למשפרי דיור ואוכלוסיות חלשות. בעלי הכנסה נמוכה, קשישים, נכים וכו’ זכאים להנחה נוספת של עד 25% בהיטל ההשבחה.
הליך תשלום היטל ההשבחה ולוחות זמנים
הליך תשלום היטל ההשבחה בתמ”א 38 כולל מספר שלבים, כאשר התשלום עצמו יכול להתבצע באופן חד-פעמי או בתשלומים:
1. קבלת היתר בנייה לביצוע עבודות החיזוק ותוספת הבנייה במסגרת תמ”א 38.
2. חישוב סכום היטל ההשבחה בהתאם להנחיות וטבלאות התעריפים שקובעת הרשות המקומית.
3. בחירת אופן התשלום – חד פעמי או ב- 10 תשלומים שנתיים שווים ללא הצמדה וריבית.
4. במקרה של תשלום בפריסה, יש להסדיר את אופן התשלומים וערבויות להבטחת התשלום אם נדרש ברשות המקומית.
5. תשלום מלוא סכום ההיטל, או התשלום הראשון במידה וההחלטה הייתה על תשלומים, מהווה תנאי לקבלת טופס 4 וסיום הבנייה בפועל.
כלומר, הליך התשלום יכול להימשך בין חודש לבין 10 שנים, בהתאם לאופן הסדר התשלומים בכל רשות מקומית.
מעוניינים לצאת בפרויקט תמ”א 38 פנו עוד היום לחברת איילון התחדשות עירונית. לקבוצת איילון ניסיון רב בתחום ההתחדשות העירונית עם פרויקטים בכל הארץ, נשמח לעמוד לרשותכם בכל שאלה, אנו זמינים גם במדיות החברתיות השונות.
