זכויות פינוי בינוי הן הזכויות וההטבות להם זכאים בעלי הדירות במסגרת ביצוע פרויקט להריסת בניין ישן והקמת בניין חדש במקומו. הזכויות נועדו להבטיח שבעלי הדירות הוותיקים יוכלו ליהנות מדירה חדשה ואיכותית יותר באותו מקום.
היבט מרכזי בזכויות פינוי בינוי הוא המימון והעלויות הכרוכות בביצוע פרויקט מסוג זה. כידוע, מדובר בפרויקטים יקרים מאוד שדורשים השקעת הון ראשונית גדולה מצד היזם. חלק ניכר מהמימון מגיע בדרך כלל מבנקים ומוסדות פיננסיים.
לבסוף, יש לציין כי הזכויות בפינוי בינוי אינן חלות באופן אוטומטי, אלא ניתנות על בסיס הסכם בין היזם והדיירים. על היזם מוטלת האחריות המלאה לתת מענה לזכויות השונות של הדיירים בכל שלב של הפרויקט, החל באישורו וכלה במסירת הדירות החדשות. שקיפות ותקשורת יעילה הן מפתח להבנה הדדית ומימוש מוצלח של זכויות פינוי בינוי.
פרויקט פינוי בינוי זכויות הדיירים
הסכמה לביצוע פרויקט פינוי בינוי
כדי לאשר את ביצוע פרויקט פינוי בינוי נדרשת הסכמה של רוב בעלי הדירות בבניין. בדרך כלל מדובר על לפחות 66% מהדיירים. ללא הסכמה כזו, לא ניתן יהיה לקדם את הפרויקט.
זכויות הדיירים במהלך הפינוי בינוי
זכויות הדיירים בפרויקט פינוי בינוי נועדו להבטיח שהדיירים הוותיקים יוכלו ליהנות מדירה חדשה ואיכותית יותר לאחר השלמת הפרויקט, מבלי לאבד את זכויותיהם הקיימות. הזכויות מפורטות הן בחוקי התכנון והבנייה והן בהסכמים הפרטניים שנחתמים בין היזם לדיירים.
במהלך הפינוי בינוי, זכאים הדיירים לפיצוי כספי עבור הוצאות מגורים חלופיים זמניים והובלה. כמו כן הם זכאים לקבל דירה חלופית זמנית עד להשלמת הבנייה.
זכויות הדיירים בדירה החדשה
בדירה החדשה זכאים הדיירים הוותיקים לקבל דירה זהה בגודלה לדירה הישנה, או יותר גדולה באותו מבנה וקומה יחסית.
הסכמה לביצוע פרויקט פינוי בינוי
כפי שצוין, הסכמה של מרבית הדיירים היא תנאי הכרחי כדי שניתן יהיה לקדם את פרויקט פינוי בינוי זכויות הדייר הקשיש.
יש מספר דרכים להשגת הסכמה זו:
- יזם הפרויקט פונה לכל אחד מהדיירים ומציג בפניו את תוכנית הפינוי בינוי.
- נעשות פגישות הסברה כלליות לכלל הדיירים יחד.
- לעיתים נדרש משא ומתן אישי עם חלק מהדיירים.
- במקרים מסוימים מעורב בורר חיצוני שמסייע בגיבוש ההסכמות.
השגת ההסכמה מצריכה תקשורת פתוחה, שקיפות מלאה והבנה של צרכי הדיירים. זוהי נקודה קריטית להצלחת הפרויקט.
המלצות לדיירים במהלך תהליך פינוי-בינוי
ראשית, חשוב לדרוש ולוודא כי היזם אכן עומד בכל ההתחייבויות הנובעות מחוקי התמ”א 38 וזכויות פינוי בינוי. במיוחד בנוגע לגודל הדירה החדשה, מיקומה היחסי בבניין והמחיר המוזל שיידרש עבורה.
שנית, יש להקפיד לקבל בכתב את כל ההבטחות וההתחייבויות של היזם בנוגע לפיצויים, דיור חלופי, לו”ז וכדומה. זכויות פינוי בינוי תקפות רק כאשר הן מעוגנות בהסכם מחייב מול היזם.
בנוסף, כדאי להיוועץ בעורך דין הבקיא בתחום לפני החתימה על מסמכים והסכמים. עורך הדין יבחן שהמסמכים אכן עומדים בדרישות החוק ומגינים כראוי על פינוי בינוי וזכויות הדיירים.
לבסוף, יש להבין שמדובר בתהליך מורכב שדורש סבלנות והתמדה. חשוב לעקוב מקרוב אחר התקדמות הפרויקט ולדרוש שיתוף פעולה מצד היזם בכל שלב כדי לממש את מלוא זכויות פינוי בינוי.
אנו בקבוצת איילון התחדשות עירונית מלווים את הדיירים החל משלב החתימה על הסכם פינוי בינוי ועד לקבלת הדירה ולשנות הבדק, כדי להבטיח כי בתהליכי פינוי בינוי או פרויקטים של תמ”א 38 זכויות הדייר נשמרות.
